Koronaviruset - en gyldig grunn til ikke å betale husleie?

23.03.2020

Harris har fått en rekke henvendelser fra utleiere og leietakere om hvordan de skal forholde seg til deres løpende leieforhold etter hvert som leietakers inntektsgrunnlag forsvinner som følge av ringvirkningene av koronaviruset.

I denne artikkelen vil vi peke på de rettslige utgangspunktene samt gi en rekke tips til hvordan leietaker og utleier kan håndtere situasjonen på kort og lang sikt.

1. Problemstillingen – leietaker mistet sine inntekter over natten og har ikke evne til å betale leie
Koronaviruset har den siste uken rammet Norge med full styrke og myndighetene har iverksatt omfattende tiltak for å begrense spredningen av viruset. Tiltakene berører en rekke bransjer, både i form av bemanningsproblemer ved sykdom, begrenset tilgang på råvarer, tapt kundegrunnlag og nedstenging av virksomheten som følge av offentlige pålegg. I leieforhold vil tiltakene og konsekvensene få direkte konsekvenser for dem som leier lokaler og deres evne til å betale leie når omsetningen helt eller delvis blir borte over natten og inntekter uteblir.

Vår overordnede vurdering er at likviditetsutfordringene som koronaviruset har fått eller vil få for leietakere i nær fremtid, ikke gir rettslig grunnlag eller ubetinget krav på leiefritak eller leieavslag. Dette synes også å være det rådende syn i advokatbransjen og underbygges av en juridisk vurdering som er innhentet av interesseorganisasjonen Norsk Eiendom.

Problemstillingene som leietakere, utleiere og deres rådgivere nå står overfor er imidlertid komplekse. Leietakere har gjerne enda ikke full oversikt over hvordan viruset og myndighetenes tiltak får innvirkning på deres virksomhet, og hvordan de bør forholde seg i relasjon til leieforholdet og -betaling. Vårt viktigste råd er at partene går i dialog så snart som mulig for å varsle om deres evne til å betale samt blir enige om eventuelle løsninger som kan avhjelpe de utfordringer som koronaviruset har skapt.

Vi vil under gi en oversikt over de rettslige utgangspunkter samt noen tips til hvordan leietakere og utleiere kan håndtere henvendelser om bortfall av betalingsplikt for eller reduksjon i leien som følge av koronaviruset. Det er imidlertid viktig å presisere at hver sak og hvert tilfelle er unikt, og må vurderes konkret, både hos leietaker og utleier.

2. Det rettslige utgangspunktet – leietaker er forpliktet til å betale leie
Utgangspunktet i norsk rett er at avtaler skal holdes. Leietaker vil normalt misligholde leiekontrakten og sin forpliktelse til å betale leie dersom de ikke har evne eller vilje til å betale leien ved forfall. Konsekvensene for leietaker ved manglende betaling av leie ved forfall kan være mange, blant annet:

Utleier kan heve leiekontrakten.
Utleier kan kreve at leietaker flytter fra lokalet, om nødvendig ved tvang etter bistand fra namsmyndighetene.
Utleier kan kreve erstattet sine tap, utlegg og kostnader, både hos leietaker og deres eventuelle garantister.
Leietaker sin plikt til å betale leie er normalt regulert slik at eventuelle subjektive forhold på leietakers side ikke kan utløse fritak fra betalingsplikten. Ansvaret for egen betalingsevne er objektivt – dvs. at svak økonomi ikke gir grunnlag for å bli fritatt for egne kontraktsforpliktelser. Ettersom leietakers plikt til å betale leie er objektivt, vil leietaker normalt heller ikke kunne fritas for sin betalingsplikt som følge av tiltak som selskapet selv innfører eller som blir pålagt av myndighetene.

Utgangspunktet er følgelig klart; En leietaker kan ikke ensidig innstille sin betaling av leie under henvisning til de utfordringer man møter i relasjon til koronaviruset. Det er ikke en automatikk i at en slik risiko og konsekvensene av omsetningssvikt kan flyttes over på utleier.

3. Kan koronaviruset likevel gi grunnlag for at leietaker slipper å betale husleie?
I media den siste tiden har en rekke handelsaktører/leietakere likevel tatt til orde for at det er rettslig grunnlag for at leietager kan kreve leiereduksjon som følge av den ekstraordinære og uforutsette situasjonen som foreligger med koronaviruset. Dette som følge av pålegg fra det offentlige om å stenge ned virksomheten mv. Situasjonen er i mange tilfeller karakterisert som en force majeure-hendelse.

Husleieloven § 3-2 tredje ledd regulerer hvilke situasjoner som kan påvirke leietakers betalingsforpliktelse. Bestemmelsen omhandler hindringer av teknisk karakter som typisk forhindrer at betalingen kan gjennomføres til avtalt tid. Juridisk teori bekrefter at § 3-2 tredje ledd skal forstås i tråd med det generelle prinsippet slik, jf. lovkommentaren til bestemmelsen:

«Det er grunn til å understreke at økonomiske vanskeligheter – om de er aldri så plutselige og uforutsette – alltid ligger innenfor det leieren kan kontrollere.».

De fleste standard næringsleiekontrakter regulerer vanligvis også den situasjonen som mange leietaker i dag står overfor; pålegg fra det offentlige som er relatert til leietakers virksomhet er leietakers risiko og ansvar. En slik regulering er ofte supplert med en bestemmelse om at leietaker selv er ansvarlig for at eventuelle nødvendige offentlige tillatelser for leietakers bruk av lokalene foreligger. En slik bestemmelse vil normalt gå foran en eventuell bestemmelse om force majeure i leiekontrakten.

Det er viktig å presisere at man i møte med betalingsproblemer må tolke den enkelte leiekontrakt konkret. Det finnes mange ulike type leiekontrakter og situasjonen som foreligger kan være regulert ulikt i mange leiekontrakter.

Rettsvirkningene av en eventuell force majeure-situasjon er imidlertid tradisjonelt at plikten til å levere en naturalytelse suspenderes så lenge force majeure-situasjonen hindrer oppfyllelse, og at parten fritas for erstatningsansvar. Dette er også systemet i husleieloven § 3-2 tredje ledd som fastslår at forfallsdagen for betaling av leie «utskytes» så lenge betalingshindringen foreligger. Koronaviruset vil følgelig ikke kunne medføre et totalt bortfall av betalingsplikten.

Vi kan imidlertid ikke utelukke at det i helt spesielle situasjoner vil være grunnlag for kontraktsrevisjon etter avtalelovens § 36 og læren om bristende forutsetninger. Dette beror på en konkret vurdering av den enkelte sak. Men terskelen for å nå frem med et krav om leiereduksjon- eller bortfall i et slikt tilfelle er svært høy.

Vi råder leietakere og utleiere til å ta kontakt med Harris dersom de ønsker en konkret vurdering av hvordan de bør forholde seg til sine leieforhold og betaling i relasjon til koronaviruset. Analyse av den konkrete leiekontrakten vil være sentralt i vårt arbeid.

4. Hvem har ansvaret når utleier blir forhindret fra å stille leieobjektet til disposisjon for leietaker?
En annen situasjon som det har vært mindre fokus på i media, er situasjonen hvor utleier blir forhindret fra å stille leieobjektet til disposisjon for leietaker som følge av koronaviruset.

Det kan blant annet oppstå en situasjon hvor utleier ikke har mulighet til å opprettholde sine kontraktsmessige forpliktelser til å holde lokalene i den stand leiekontrakten beskriver. Det kan skje ved at driftspersonalet blir smittet eller går i karantene. Stopper ventilasjonsanlegget, adgangskontrollanlegget, brannvarslingsanlegget mv. vil leieobjektet ha begrenset funksjonsdyktighet eller i verste tilfelle være ubrukelige.

Utgangspunktet er at det er utleier som er ansvarlig dersom leieobjektet ikke er i kontraktsmessig stand. Leietaker vil da normalt ha krav på helt eller delvis avslag i leien og eventuelt reduksjon av felleskostnadene.

Leietaker vil ikke kunne heve kontrakten med mindre det foreligger et vesentlig mislighold og vil kun i særskilte tilfeller ha krav på erstatning. I tilfeller der utleiers kontraktsforpliktelse er mangelfull som en direkte følge av det pågående virusutbruddet, vil terskelen for heving normalt være skjerpet. I slike tilfeller oppfordrer vi til at partene i fellesskap søker å finne praktiske løsninger i en mellomperiode.

5. Råd til utleiere
1 . Utleier bør sørge for å holde de utleide lokalene i kontraktsmessig stand. Leietakerne må varsles skriftlig om dette ikke lykkes helt eller delvis. Søk å finne erstatningslokaler for leietaker. Tilby redusert leie dersom lokalene har redusert funksjonalitet.

2. Utleier bør kontakte sin bankforbindelse for å undersøke mulighetene for betalingsutsettelse/avdragsfrihet for lån og eventuelle andre tiltak som kan initieres som ledd i regjeringens tiltakspakke.

3. For leietakere som helt eller delvis er forhindret i å drive sin næringsvirksomhet, bør man tilby helt eller delvis leiefritak. Det bør inngås en tilleggsavtale til leiekontrakten der vilkårene og varigheten av eventuelt leiefritak er angitt. En mulighet er å tilby ren omsetningsbasert leie i en periode. Det er grunn til å minne om at leietagerne også kan få lån og garantier gjennom sin bank med utgangspunkt i regjeringens tiltakspakke. Dette bør også innarbeides i avtalen.

4. Det primære fokuset for utleier bør være å fastholde leietakers plikt til å betale felleskostnadene. Utleier er avhengig av å få dekket inn sine løpende kostnader gjennom felleskostnadene, slik at det ikke ytes kreditt knyttet til utgifter som leietaker plikter å dekke etter leiekontrakten, herunder strøm, kommunale avgifter, drift og vedlikehold mv.

5. For leietakere som blir rammet slik samfunnet rammes i sin alminnelighet, anbefales ingen avvik fra leieavtalene.

6. For leietakere som i stor grad er rammet, finnes det ulike modeller med mange kombinasjoner som partene kan fremforhandle:
    - Hel eller delvis ettergivelse av leie, eventuelt i kombinasjon med senere forhandlinger knyttet til deler av beløpet. Leiefritak bør helst gis for ikke fakturert leie – altså frem i tid.
    - Hel eller delvis utsettelse av betaling av leie, eventuelt i kombinasjon med senere forhandlinger knyttet til deler av beløpet.

- Ved betalingsutsettelse er det viktig å være oppmerksom på forholdet til merverdiavgift. Når utleier utsteder faktura for leie med merverdiavgift plikter de å betale merverdiavgiften til Staten ved forfall uavhengig av om leietaker betaler sin faktura ved forfall eller ikke. Et råd i den forbindelse er at utleier stiller krav til at leietaker i det minste betaler den delen av fakturaen som knytter seg til merverdiavgift, og deretter utsetter betaling for det resterende beløp. Da unngår utleier å få en likviditetsbelastning knyttet til merverdiavgiften.

- Videre må utleier være oppmerksom på at betalingsutsettelse kan medføre at leien endrer karakter fra fakturakrav til langsiktig fordring. Rent merverdiavgiftsrettslige kan dette medføre at utleier ikke får refundert merverdiavgiften dersom leietaker aldri betaler den utsatte leien (typisk ved konkurs). Vi anbefaler derfor at utleier ikke medvirker til betalingsutsettelse for hele beløpet, men i det minste krever betaling av merverdiavgiften fra leietaker (som er fradragsberettiget hos leietaker). For om mulig å unngå/redusere forannevnte avgiftsrisiko, bør det utarbeides og signeres et skriftlig «tillegg til leieavtalen/avtale om endret leievederlag for en avgrenset periode fremover». Derved sikres og dokumenteres et nytt og redusert «avtalt leievederlag» i samsvar med merverdiavgiftloven §§ 4-1, 4-2.

- Leieterminene endres fra kvartalsvis til månedsvis terminer.

- Leietaker fristilles midlertidig fra leieforholdet, hvis man velger å stenge butikken, mot at leietaker binder seg til å forlenge avtaleforholdet tilsvarende.

6. Råd til leietakere
Man må alltid ivareta de leide lokalene slik leieavtalen tilsier. Er man ikke i stand til det, må utleier varsles omgående.
Der man har alvorlig problemer med å oppfylle sine forpliktelser etter leiekontrakten, bør man omgående varsle utleier. Hensikten må være å finne gode og praktiske ordninger som avbøter den akutte situasjonen.
Der man har alvorlige problemer med å klare sine økonomiske forpliktelser – herunder betaling av husleie – må man omgående ta kontakt med egen bankforbindelse, herunder søke om lån og garantier i tråd med regjeringens tiltakspakke.
Foreta en konkret vurdering av leiekontrakt og den økonomiske situasjonen i relasjon til mulighet for redusert leie som følge av koronaviruset sine ringvirkninger for leietakers virksomhet.

7. Oppsummering
Situasjonen som foreligger er alvorlig både for utleiere og leietakere, og vil på kort og lengre sikt gi store økonomiske konsekvenser for alle involverte parter.

Vi oppfordrer sentereiere og andre utleiere om å utvise fleksibilitet, være konstruktive og finne gode løsninger sammen med leietaker.

Dette må håndteres konkret i hvert enkelt leieforhold og tilpasses den enkelte leietaker sin situasjon. Ved at partene holder åpen dialog omkring dette blir også situasjonen noe mer forutsigbar.

Harris har lang erfaring med og er en trygg rådgiver i alle spørsmål tilknyttet næringseiendom, herunder bistand ifm. eiendomsutvikling, kjøp og salg av eiendom og eiendomsselskaper, inngåelse av leiekontrakter, tvisteløsning og prosedyre, samt øvrig generell rådgivning tilknyttet næringseiendom.

Dersom du er leietaker eller utleier, og har spørsmål til hvordan du bør håndtere problemstillinger knyttet til leieforholdet i disse koronatider, er det bare å ta kontakt med en av våre advokater for en uforpliktende samtale.

Harris har også skrevet flere andre artikler i relasjon til koronaviruset. Se særlig en tilgrensende problemstilling når leverandører eller entreprenører blir forhindret i å levere sine ytelser og tjenester i artikkelen til Harris sin entreprisegruppe.